毎期末に1,000万円の純収益が得られる賃貸マンションを取得し、取得から３年経過後に１億5,000万円で売却するとした場…

学科基礎編　(41)

毎期末に1,000万円の純収益が得られる賃貸マンションを取得し、取得から３年経過後に１億5,000万円で売却するとした場合のＤＣＦ法による当該不動産の収益価格として、次のうち最も適切なものはどれか。なお、割引率は年５％とし、下記の係数を利用すること。また、記載のない事項については考慮しないものとする。

(1)１億5,552万円
(2)１億5,683万円
(3)１億6,955万円
(4)１億7,723万円

正答 (2)

正答は (2)。1億5,683万円が最も適切です。 DCF法では、保有期間中の毎期の純収益と、期間の終わりの売却価格（復帰価格）を、それぞれ割引率で現在価値に割り引いて合計します。毎期末の純収益は各年の現価係数で、3年後の売却価格は3年の現価係数で割り引きます。【計算】 ①純収益の現在価値の合計1,000万円×0.952＝952万円1,000万円×0.907＝907万円1,000万円×0.864＝864万円合計　2,723万円 ②売却価格の現在価値1億5,000万円×0.864＝1億2,960万円

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③収益価格2,723万円＋1億2,960万円＝1億5,683万円【ほかの選択肢】 (1) 1億5,552万円　誤り。純収益3年分と売却価格の合計1億8,000万円を、まとめて3年の現価係数で割り引いた額です（1億8,000万円×0.864）。 (3) 1億6,955万円　誤り。現在価値への割り引き方を誤った額です。 (4) 1億7,723万円　誤り。売却価格1億5,000万円を割り引かずに足した額です。【DCF法と直接還元法】直接還元法　一期間の純収益÷還元利回り DCF法　毎期の純収益と復帰価格を、それぞれ割引率で現在価値に割り引いて合計

出典：一般社団法人金融財政事情研究会ファイナンシャル・プランニング技能検定１級学科試験 2022年1月 (41)出典元ページ

最終更新日 2026年10月22日

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