不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。…

不動産　(41)

不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

(1)収益還元法は、文化財の指定を受けた建造物等の一般的に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものとされている。
(2)収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
(3)原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
(4)取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合であっても、当該取引事例の価格は取引時点の価格から修正する必要はないとされている。

正答 (4)

正答は (4)。これが最も不適切です。取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準が変動していると認められる場合、取引事例の価格を価格時点の価格に修正する「時点修正」を行います。修正は必要です。あわせて、事情補正（売り急ぎなど特殊な事情の補正）や地域要因・個別的要因の比較も行います。【ほかの選択肢】 (1) 不動産鑑定評価基準は、収益還元法について、文化財に指定された建造物など一般に市場性を有しない不動産以外のものには基本的にすべて適用すべきものとしています。自用の不動産でも賃貸を想定して適用できます。　適切

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(2) 直接還元法は、一期間の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求めます（収益価格＝純収益 ÷ 還元利回り）。　適切 (3) 原価法は、再調達原価を求め、減価修正を行って積算価格を求める手法です。　適切【鑑定評価の3手法】原価法　　　　　費用性に着目、積算価格取引事例比較法　市場性に着目、比準価格（事情補正・時点修正）収益還元法　　　収益性に着目、収益価格（直接還元法・DCF法）

出典：一般社団法人金融財政事情研究会ファイナンシャル・プランニング技能検定２級学科試験 2023年5月 (41)出典元ページ

最終更新日 2026年10月15日

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