専有部分のある建物であるA棟、B棟及びC棟並びに集会所からなる団地における総会決議に関する次の記述のうち、「マンション標…

　区分所有法の規定のうち団地に準用されていないものに係る規約の制定、変更又は廃止 　義務違反者に対する訴えの提起及びその訴えを提起すべき者の選任 　建物の一部が滅失した場合の、その棟の共用部分の復旧 　その棟の建替え 　その棟のマンション敷地売却 　建替え等に係る計画又は設計等の経費のための、その棟の修繕積立金の取崩し つまり棟総会は、その棟の存立そのものに関わる事柄と、区分所有者間の義務違反の処理を扱う場だと理解すると整理できます。 【(1)　適切でない】 集会所は団地共用部分であり、その増改築は団地全体の共用部分の変更です。したがって団地総会の決議で決めるべき事項であり、各棟の棟総会での決議は必要ありません。本肢は適切ではありません。なお、大規模な増改築で形状又は効用の著しい変更を伴うのであれば、団地総会の特別決議によることになります。 【(2)　適切でない】 建替えに係る合意形成に必要となる事項の調査の実施と、その経費に充てるためのその棟の修繕積立金の取崩しは、上に挙げたとおり棟総会の決議事項とされています。建替えはその棟の区分所有者が自ら決めるべき事柄であり、その準備のための費用も、その棟の修繕積立金から支出するのが筋だからです。本肢は団地総会の決議が必要としている点で適切ではありません。 【(3)　適切でない】 階段室部分を改造してエレベーターを新たに設置する工事は、棟の共用部分の変更にあたります。団地型の標準管理規約では各棟の共用部分も団地管理組合が管理しますから、これは団地総会の決議事項です。棟総会の決議事項として限定列挙された項目に含まれていません。本肢は適切ではありません。なお、階段室を改造してエレベーターを設けるのは形状の著しい変更を伴いますから、団地総会の特別決議によることになります。 【(4)　適切。これが正答】 計画修繕工事としての外壁補修は、棟の共用部分の管理に関する事項ですが、上記のとおり各棟の共用部分も団地管理組合が管理しますから、団地総会の決議によります。本肢は適切であり、正答となります。実際の工事費は、その棟の区分所有者が積み立てた各棟修繕積立金から支出されるのが通常ですが、意思決定の場は団地総会であるという点が本問の要点です。 【まとめ】 迷ったときは「棟総会でしかできないことは何か」を思い出してください。復旧、建替え、敷地売却、義務違反者への訴え、そして建替え等の検討経費のための取崩し。それ以外は団地総会だ、と割り切ると判断が速くなります。 正答は (4) です。