証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。…

証券化対象不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

• (1)証券化対象不動産の評価では通常エンジニアリング・レポート（ER）を活用しなければならないが、不動産鑑定評価基準には原則ERを必要としない例として対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む）が挙げられている。
• (2)証券化対象不動産が更地である場合（建物を取り壊す予定である場合を含む）、ＤＣＦ法の適用に代えて開発法を適用することが有効である。
• (3)証券化対象不動産の鑑定評価において建付地の正常価格を求める場合、更地としての価格と一致しなければならない。
• (4)証券化対象不動産が底地である場合、実地調査において対象不動産の上に存する建物の内覧を省略することはできない。
• (5)直接還元法の費用項目について、固定資産税、都市計画税について実際には各種軽減措置が講じられている場合があるが、それが永続するものでないこともあるため、土地の固定資産税に必ずしも最新年度の税金実額を計上するとは限らない。

出典：2023年（令和5年） 不動産鑑定士試験 短答式試験 不動産の鑑定評価に関する理論 問題34（国土交通省 公表）