ＤＣＦ法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。…

不動産の鑑定評価に関する理論　不動産の鑑定評価に関する理論問題15

ＤＣＦ法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。

(1)対象不動産が更地である場合においても、当該土地に最有効使用の賃貸用建物等の建築を想定することにより、この方法を適用することができる。
(2)建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については割引率において考慮される。
(3)一時金のうち預り金的性格を有する保証金等については、全額を返還準備金として預託することを想定しその運用益を発生時に計上する方法と、全額を受渡時の収入又は支出として計上する方法とがある。
(4)大規模修繕費等の費用については、当該費用を毎期の積み立てとして計上する方法と、実際に支出される時期に計上する方法がある。
(5)保有期間は、毎期の純収益及び復帰価格について精度の高い予測が可能な期間として決定する必要があり、不動産投資における典型的な投資家が保有する期間を標準とする。

正答 (2)

正答は (2) です。この設問は「適切でないもの」を選ぶ形式です。つまり「建物等の純収益の算定においては、基本的には減価償却費を控除しない償却前の純収益を用いるものとし、建物等の償却については割引率において考慮される。」に誤りが含まれており、残りの選択肢は適切な記述として扱われています。

出典：2025年（令和7年）不動産鑑定士試験短答式試験不動産の鑑定評価に関する理論問題15（国土交通省公表）