宅地の新規賃料の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準及び同運用上の留意事項に照らし、誤っているものはどれか…

不動産の鑑定評価に関する理論　不動産の鑑定評価に関する理論問題32

宅地の新規賃料の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準及び同運用上の留意事項に照らし、誤っているものはどれか。

(1)賃貸借等の契約を確認したところ、賃貸人の事情によって使用方法が制約され最有効使用の状態を確保できていないため、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して積算賃料の基礎価格を求めた。
(2)地価水準の変動は基礎価格に反映されるため、期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動を考慮する必要はない。
(3)配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を求めるに当たっては、敷地の最有効使用の程度及び契約内容に留意して類似する事例を選択した。
(4)賃貸事業分析法の適用に当たっては、新たに締結される土地の賃貸借等の契約内容に基づく予定建物を前提として土地に帰属する純収益を求めた。
(5)試算賃料として、積算賃料、配分法に準ずる方法に基づく比準賃料及び賃貸事業分析法による宅地の試算賃料を求めることができたため、宅地の正常賃料の鑑定評価額を、試算できた積算賃料及び配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけ、賃貸事業分析法で得た宅地の試算賃料も比較考量して決定した。

正答 (2)

正答は (2) です。この設問は「適切でないもの」を選ぶ形式です。つまり「地価水準の変動は基礎価格に反映されるため、期待利回りの判定に当たっては、地価水準の変動を考慮する必要はない。」に誤りが含まれており、残りの選択肢は適切な記述として扱われています。

出典：2025年（令和7年）不動産鑑定士試験短答式試験不動産の鑑定評価に関する理論問題32（国土交通省公表）