純収益に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ 直接還元法における純収益は、…

純収益に関する次のイからホまでの記述のうち、誤っているものをすべて掲げた組合せはどれか。イ 直接還元法における純収益は、対象不動産の初年度の純収益を採用する場合と標準化された純収益を採用する場合があることに留意しなければならない。ロ 純収益は、永続的なものと非永続的なもの、償却前のものと償却後のもの等、総収益及び総費用の把握の仕方により異なるものであり、それぞれ収益価格を求める方法及び還元利回り又は割引率を求める方法とも密接な関連があることに留意する必要がある。ハ 直接還元法の適用に当たって、対象不動産の純収益は、対象不動産に係る賃貸事業又は賃貸事業以外の事業によって直接求めることが必要であり、近隣地域若しくは同一需給圏内の類似地域等に存する対象不動産と類似の不動産又は同一需給圏内の代替競争不動産の純収益によって間接的に求めることはできない。ニ 賃貸以外の事業の用に供する不動産の純収益は、一般に、売上高を総収益とし、売上原価を総費用として、総収益から総費用を控除して求める。ホ 純収益とは、収益目的のために用いられている不動産に帰属する適正な純収益をいうことから、収益目的のために用いられていない自用の不動産の純収益を求めることはできない。

• (1)イとロとハ
• (2)イとロとニ
• (3)イとハとホ
• (4)ロとニとホ
• (5)ハとニとホ

出典：2026年（令和8年） 不動産鑑定士試験 短答式試験 不動産の鑑定評価に関する理論 問題18（国土交通省 公表）