Aは、Bの所有する専有部分について、Bから賃借し、敷金を差し入れた上で、引渡しを受けてその使用を始めたが、Bが敷地利用権…

【(1)　誤り。これが正答】 賃借人が賃貸人の承諾を得て賃借権を譲渡した場合、敷金に関する権利義務関係は、特段の事情がない限り新賃借人に承継されません。判例は、敷金は賃借人の債務を担保するために差し入れられたものであり、賃借人が交替してもなお前の賃借人が新賃借人の債務まで担保する意思を有していたとみるのは相当でない、という考え方を採っています。出題当時の民法には敷金の明文の規定はなく、この判例（最判昭和53年12月22日）によって判断されていました。なお、令和2年4月1日施行の改正で新設された民法第622条の2第1項第2号は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときは賃貸人は敷金を返還しなければならない旨を定めており、同じ方向です。したがって「敷金に関するＡの権利義務関係はＤに承継される」とする本肢は誤りです。 【(2)　正しい】 賃貸人たる地位が移転しても、移転前に既に発生していた未払賃料債権は当然には新賃貸人に移りません。賃貸人たる地位の移転によって承継されるのは、以後の賃料債権や、費用償還債務・敷金返還債務といった将来に向かう関係であって、既発生の具体的な債権は前賃貸人のもとに残ります。これをＣに移すには債権譲渡の手続が必要です。よって本肢は正しい記述です。 【(3)　正しい】 出題当時の民法にはこの点の明文の規定はありませんでしたが、判例（最判昭和49年3月19日）は、賃貸物である不動産を譲り受けた者は、所有権の移転の登記をしなければ賃貸人たる地位の取得を賃借人に対抗することができないとしていました。現在は、令和2年4月1日施行の改正で新設された民法第605条の2第3項が同じ内容を定めています。これは、賃借人が誰に賃料を払えばよいか分からず二重払いの危険にさらされることを防ぐための仕組みです。したがってＣは移転登記を経なければＡに賃料を請求できず、本肢は正しい記述です。 【(4)　正しい】 区分所有法第10条の売渡請求権は形成権です。相手方の承諾を要せず、請求の意思表示が到達することによって、時価による売買契約が成立したのと同じ効果が生じます。売買の対象は専有部分だけでなく共用部分の持分も含まれます。区分所有権は専有部分と共用部分の持分が一体となったものだからです。よって本肢は正しい記述です。 【学習上のポイント】 賃貸人が替わる場合（地位の移転）と賃借人が替わる場合（賃借権の譲渡）とで、敷金の扱いが逆になります。賃貸人が替わるときは敷金関係は新賃貸人に承継され、賃借人が替わるときは承継されない、と対にして覚えてください。 正答は (1) です。