規約共用部分及び規約敷地に関する次の記述のうち、区分所有法の規定によれば、誤っているものはどれか。…

【(2)　誤り。これが正答】 区分所有法第31条第2項は、一部共用部分に関する事項で区分所有者全員の利害に関係しないものについての区分所有者全員の規約の設定、変更又は廃止は、当該一部共用部分を共用すべき区分所有者の4分の1を超える者又はその議決権の4分の1を超える議決権を有するものが反対したときは、することができないと定めています。これは一部の区分所有者に拒否権を与えた規定であって、その4分の3以上の積極的な賛成を要件としたものではありません。反対が4分の1以下にとどまれば、残りが賛成であるか棄権であるかを問わず、規約の設定等は妨げられません。本肢は要件の組み立て方が条文と異なっており、誤りです。なお、規約の設定等自体は、区分所有者全員の集会において区分所有者及び議決権の各4分の3以上の多数によることが必要です。 【(3)　正しい】 区分所有法第31条第1項後段は、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならないと定めています。未利用の規約敷地の一部について、特定の区分所有者に特に有利な条件で排他的な使用収益権を与えることは、他の区分所有者が共有持分に基づいて有していた使用収益の可能性を奪うものですから、特別の影響にあたると考えられます。したがって他の区分所有者全員の承諾が必要です。本肢は正しい記述です。 【(4)　正しい】 建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、区分所有法第5条第2項後段により、その土地は規約で建物の敷地と定められたものとみなされます（みなし規約敷地）。そして同法第22条第1項は、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないとし、ただし規約に別段の定めがあるときはこの限りでないとしています。本肢はこの内容どおりで正しい記述です。専有部分と敷地利用権が別々の人に渡ると、建物を使えない敷地の権利者や、敷地を使えない建物の所有者が生まれてしまうため、原則として一体の処分が求められています。 正答は (2) です。 ※2026年10月時点では、2025年の改正により、規約の設定・変更・廃止の決議は、区分所有者（議決権を有しないものを除く）の過半数で議決権の過半数を有する者が出席し、出席者及びその議決権の各4分の3以上の多数によるものに改められています（第31条第1項）。第31条第2項の「4分の1を超える反対」の要件は変わっていません。