Ａは、甲地、乙地及び丙地の３筆の土地にまたがり、それぞれの上に、構造上、利用上も区分され、独立して住居の用途に供すること…
建物・設備・修繕 第1問
Ａは、甲地、乙地及び丙地の３筆の土地にまたがり、それぞれの上に、構造上、利用上も区分され、独立して住居の用途に供することができる建物の部分を有する１棟の建物（いわゆるタウンハウス）を建築し、甲地上の建物の部分（①）をＡ自身の居住用として使用し、乙地上の建物の部分（②）をＢに、丙地上の建物の部分（③）をＣにそれぞれ分譲した。ただし、Ａは、乙地をＢに、丙地をＣにそれぞれ賃貸しているものとする。この場合に関する次の記述のうち、区分所有法及び民法（明治29 年法律第89号）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。ア この１棟の建物について、Ａ、Ｂ、Ｃの全員によって区分所有法第３条に規定する区分所有者の団体が組織される。イ 敷地利用権について、ＢとＣは、乙地及び丙地の賃借権の準共有者となる。ウ Ｂは、建物の部分を第三者に譲渡する場合、その敷地利用権の譲渡について、Ａの承諾が必要である。エ Ｃは、建物の部分の敷地利用権に、Ａの承諾を得て抵当権を設定することができる。
- (1)一つ
- (2)二つ
- (3)三つ
- (4)四つ
正答 (2)
正答は (2)。
【事案の整理】
3筆の土地にまたがる1棟の建物（タウンハウス）で、①はＡ、②はＢ、③はＣが区分所有しています。敷地については、Ａが乙地をＢに、丙地をＣにそれぞれ単独で賃貸しています。つまり、Ｂの敷地利用権は乙地の賃借権、Ｃの敷地利用権は丙地の賃借権で、いずれも「数人で有する」権利ではありません。
【ア 正しい】
区分所有法第3条により、区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成します。この団体は区分所有関係が生じれば当然に成立し、敷地利用権の形態は関係しません。Ａ、Ｂ、Ｃの全員で団体が構成されますから、アは正しい記述です。
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【イ 誤り】
ＢはＡから乙地を、ＣはＡから丙地を、それぞれ単独で借りています。ＢとＣが乙地と丙地の賃借権を共同で持っているわけではありませんから、準共有にはなりません。イは誤りです。
【ウ 正しい】
敷地利用権が単独の権利なので、専有部分と敷地利用権の分離処分の禁止（区分所有法第22条第1項）は適用されません。そのため、Ｂが建物の部分を譲渡するときは、乙地の賃借権の譲渡を伴うことになり、民法第612条第1項により賃貸人Ａの承諾が必要です。ウは正しい記述です。
【エ 誤り】
民法第369条は、抵当権の目的を不動産と地上権・永小作権に限っています。賃借権は抵当権の目的とすることができませんから、Ａの承諾があっても、Ｃは丙地の賃借権に抵当権を設定できません。エは誤りです。
【まとめ】
正しいのはアとウの二つですから、正答は (2) です。敷地利用権が「数人で有する権利」かどうかで、区分所有法の分離処分禁止が及ぶかどうかが決まる、という点がこの問題の鍵です。
出典：令和3年度 マンション管理士試験問題 問1（公益財団法人 マンション管理センター 公表）出典元ページ
最終更新日
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