不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。…

不動産　(50)

不動産の投資判断手法等に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。

(1)ＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引いて、それぞれを合計して対象不動産の収益価格を求める手法である。
(2)ＩＲＲ法（内部収益率法）による投資判断においては、対象不動産に対する投資家の期待収益率が対象不動産の内部収益率を上回っている場合、その投資は有利であると判定することができる。
(3)借入金併用型投資では、投資収益率が借入金の金利を上回っている場合には、レバレッジ効果により自己資金に対する投資収益率の向上が期待できる。
(4)ＮＯＩ利回りは、対象不動産から得られる年間純収益を総投資額で除して算出される利回りであり、不動産の収益性を測る指標である。

正答 (2)

正答は (2)。これが不適切です。 IRR法では、対象不動産の内部収益率（IRR）が投資家の期待収益率を上回っているとき、その投資は有利と判定します。期待収益率がIRRを上回っているなら、期待する利回りに届かないので、投資は不利です。記述は逆です。【ほかの選択肢】 (1) DCF法は、保有期間中の各期の純収益と、期間の終わりの売却価格（復帰価格）を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して収益価格を求めます。　適切 (3) 借入金を併用した投資では、投資全体の収益率が借入金の金利を上回れば、自己資金に対する収益率が高まります（レバレッジ効果）。下回れば逆に低くなります。　適切

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(4) NOI利回り（純利回り）は、年間の純収益（収入－諸経費）を総投資額で割った利回りで、不動産の収益性を測る指標です。　適切【計算例（レバレッジ効果）】総投資額1億円（自己資金4,000万円、借入金6,000万円・金利2％）、年間純収益500万円投資全体の収益率＝500万円÷1億円＝5％（金利2％を上回る）自己資金の収益率＝（500万円－6,000万円×2％）÷4,000万円＝380万円÷4,000万円＝9.5％

出典：一般社団法人金融財政事情研究会ファイナンシャル・プランニング技能検定２級学科試験 2019年5月 (50)出典元ページ

最終更新日 2026年10月15日

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