司法書士

敷地権付き区分建物又は敷地権である旨の登記がされている土地についての登記に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいもの…

午後の部（不動産登記法・商業登記法）　午後の部 第23問

敷地権付き区分建物又は敷地権である旨の登記がされている土地についての登記に関する次のアからオまでの記述のうち、正しいものの組合せは、後記１から５までのうち、どれか。なお、建物の区分所有等に関する法律第22条第１項ただし書の規約はないものとし、租税特別措置法等の特例法による税の減免規定の適用はないものとする。ア　敷地権が賃借権である敷地権付き区分建物について売買を原因とする所有権の移転の登記を申請する場合には、当該賃借権の設定の登記に賃借権の譲渡を許す旨の定めがないときであっても、当該賃貸借の賃貸人の承諾を証する情報の提供を要しない。イ　Ａを表題部所有者とする所有権の登記がない敷地権付き区分建物がＡからＢへ、ＢからＣへと順次売却された場合には、Ｃは、当該区分建物について自己を登記名義人とする所有権の保存の登記を申請することができる。ウ　敷地権が所有権である敷地権の表示の登記がされた区分建物に抵当権の設定の登記がされた場合において、当該抵当権の設定の登記の抹消を申請するときは、当該登記の抹消の登録免許税の額は、1000円である。エ　敷地権である旨の登記がされた土地について、その登記がされる前に所有権の移転の仮登記がされている場合において、敷地権である旨の登記がされた後に当該仮登記に基づく本登記を申請するときは、その前提として、敷地権である旨の登記が抹消されていなければならない。オ　元本確定前の根抵当権の設定の登記がされた土地を敷地権の目的として区分建物が属する一棟の建物が新築され、当該土地に敷地権である旨の登記がされた後であっても、当該根抵当権の債務者の変更の登記を申請することができる。（参考）建物の区分所有等に関する法律第22条　敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。２・３（略）

正答 (5)
正答は (5)。正しいのはエとオです。 【ア】誤り 敷地権付き区分建物についての所有権の移転の登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力も持ちます（不動産登記法73条1項本文）。敷地権が賃借権で、賃借権の設定の登記に譲渡を許す旨の定めがないときは、賃借権の譲渡には賃貸人の承諾が必要なので（民法612条1項）、登記原因について第三者の承諾を要するとき（不動産登記令7条1項5号ハ）に当たり、賃貸人の承諾を証する情報の提供を要するとされています。 【イ】誤り 区分建物では、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権の保存の登記を申請することができます（不動産登記法74条2項前段。敷地権付き区分建物では敷地権の登記名義人の承諾が必要（同項後段））。しかし、これは表題部所有者から直接取得した者に限られ、Ｂからさらに買い受けたＣは、自己名義の保存の登記を申請することはできません。Ｂ名義の保存の登記などを経て、ＢからＣへの移転の登記をすることになります。
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【ウ】誤り 敷地権付き区分建物についての抵当権の設定の登記は、敷地権の目的である土地についてされた登記としての効力も持つので（73条1項本文）、その抹消の登記も、建物と土地の両方についての登記の抹消になります。登記の抹消の登録免許税は不動産1個につき1000円なので（登録免許税法別表第一第1号（十五））、建物1個と敷地権の目的である土地（1筆なら1個）の計2個で2000円となります。1000円とする点が誤りです。 【エ】正しい 敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記をすることができません（73条2項本文）。仮登記に基づく本登記は、土地の所有権だけを移転する登記なので、敷地権である旨の登記が残ったままではすることができず、その前提として、敷地権である旨の登記を抹消しておく必要があるとされています。同項ただし書は、土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じた仮登記などを新たにすることを認める例外で、本登記まで認めるものではありません。 【オ】正しい 敷地権である旨の登記をする前から土地に登記されている根抵当権は、建物には及んでいない土地だけの担保権です。既に登記されているこの根抵当権の内容を変える登記（債務者の変更など）は、土地を建物と切り離して新たに処分するものではないので、敷地権である旨の登記がされた後でも、土地について申請することができるとされています。 【組み合わせ】 正しいのはエとオで、これを組とする (5) が正答です。

出典：2025年（令和7年度） 司法書士試験 午後の部 第23問（法務省 公表）出典元ページ

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