不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。…
不動産 (42)
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- (1)原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について増価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
- (2)取引事例比較法は、多数の取引事例を収集して、適切な事例を選択し、これらの取引価格に必要に応じて事情補正および時点修正を行い、かつ、地域要因の比較および個別的要因の比較を行って求められた価格を比較考量して、対象不動産の価格を求める手法である。
- (3)収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
- (4)収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
正答 (1)
正答は (1)。最も不適切なのはこれです。
原価法は、価格時点での対象不動産の再調達原価（いま建て直すとした場合の費用）を求め、そこから建物の経年などによる価値の減少分を差し引く「減価修正」を行って価格（積算価格）を求める手法です。「増価修正」ではありません。
【ほかの選択肢】
(2) 取引事例比較法は、多数の取引事例から適切なものを選び、事情補正・時点修正、地域要因・個別的要因の比較を行って価格（比準価格）を求める手法です。 適切
(3) 直接還元法は、一期間（通常1年）の純収益を還元利回りで割り戻して価格を求める手法です。 適切
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価格＝1年間の純収益÷還元利回り
例：純収益500万円、還元利回り5％ → 500万円÷0.05＝1億円
(4) DCF法は、保有期間の各期の純収益と、期間満了時の売却価格（復帰価格）を、それぞれ発生時期に応じて現在価値に割り引いて合計し、価格を求める手法です。 適切
【鑑定評価の3手法】
原価法 費用性に着目（積算価格）
取引事例比較法 市場性に着目（比準価格）
収益還元法 収益性に着目（収益価格）
出典：一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャル・プランニング技能検定 ２級学科試験 2020年9月 (42)出典元ページ
最終更新日
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