不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。…
不動産 (42)
不動産鑑定評価基準における不動産の価格を求める鑑定評価の手法に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。
- (1)収益還元法のうちＤＣＦ法は、連続する複数の期間に発生する純収益および復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計して対象不動産の価格を求める手法である。
- (2)収益還元法のうち直接還元法は、対象不動産の一期間の総収入を還元利回りで還元して対象不動産の価格を求める手法である。
- (3)取引事例比較法では、取引事例の取引時点が価格時点と異なり、その間に価格水準の変動があると認められる場合、当該取引事例の価格を価格時点の価格に修正しなければならない。
- (4)原価法は、価格時点における対象不動産の再調達原価を求め、この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の価格を求める手法である。
正答 (2)
正答は (2)。最も不適切なのはこれです。
直接還元法は、対象不動産の一期間の純収益を還元利回りで還元して価格を求める方法です。総収入ではなく、総収入から諸経費を差し引いた純収益を使います。
収益価格 ＝ 一期間の純収益 ÷ 還元利回り
例 純収益 600万円、還元利回り 5％ → 600万円 ÷ 0.05 ＝ 1億2,000万円
【ほかの選択肢】
(1) DCF法は、連続する複数の期間の純収益と復帰価格を、発生時期に応じて現在価値に割り引き、合計して価格を求めます。 適切
(3) 取引事例比較法では、取引時点と価格時点の間に価格水準の変動があれば、事例の価格を価格時点の水準に修正（時点修正）します。事情補正・地域要因と個別的要因の比較も行います。 適切
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(4) 原価法は、価格時点の再調達原価を求め、これに減価修正をして積算価格を求める方法です。 適切
【鑑定評価の3つの手法】
原価法 費用性に着目（積算価格）
取引事例比較法 市場性に着目（比準価格）
収益還元法 収益性に着目（収益価格）
出典：一般社団法人金融財政事情研究会 ファイナンシャル・プランニング技能検定 ２級学科試験 2022年1月 (42)出典元ページ
最終更新日
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