敷地権付き区分建物に関する登記等に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。…

【(1)　誤り】 敷地権の登記をする前に建物について登記された抵当権設定の登記は、原則として敷地権についてされた登記としての効力を有しません。しかし条文は、その登記の目的等が、当該敷地権となった土地の権利についてされた登記の目的等と同一であるものを除くとしています。建物と土地の双方に同じ内容の抵当権が別々に登記されていたのであれば、実体としては一体の担保ですから、一体処理に乗せてよいわけです。したがって、目的等が同一である場合には効力を有します。本肢は効力を有しないとしている点で誤りです。 【(2)　誤り】 敷地権の登記をした後に登記された所有権についての仮登記であって、その登記原因が当該建物の敷地権が生ずる前に生じたものは、敷地権についてされた登記としての効力を有しません。敷地権が生ずる前の原因に基づく権利ですから、敷地権と一体のものとして扱うことができないからです。本肢は効力を有するとしている点で誤りです。 【(3)　正しい。これが正答】 敷地権付き区分建物については、当該建物のみを目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないのが原則です。専有部分と敷地利用権の分離処分が禁止されていることに対応した扱いです。もっとも、当該建物の敷地権が生ずる前にその登記原因が生じたものについては、この限りでないとされています。敷地権が生ずる前であれば、そもそも一体性の制約が及んでいなかったからです。したがって、敷地権が生ずる前に登記原因が生じた質権又は抵当権に係る権利に関する登記は、当該建物のみを目的としてすることができます。本肢は正しい記述であり、正答となります。 【(4)　誤り】 敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権に係る権利に関する登記をすることができないのが原則です（不動産登記法第73条第2項）。例外は二つで、一つはその土地が敷地権の目的となった後に登記原因が生じたもの（分離処分禁止の場合を除く）、もう一つは敷地権についての仮登記又は質権若しくは抵当権に係る権利に関する登記であって、その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じたものです。本肢の仮登記は、敷地権の目的となった後に登記原因が生じたものですから、後者には当たりません。前者も、分離処分が禁止されている限り当たりません。したがって、することはできず、本肢は誤りです。 【理解のこつ】 細かい条文ですが、背後にあるのは一つの考え方です。すなわち、敷地権が生じた後の事情は建物の登記で一体に扱い、敷地権が生ずる前の事情は建物と土地を切り離して扱うという区別です。敷地権が生じた後に原因が生じた権利を、土地だけ、あるいは建物だけについて登記することは、分離処分が禁止されている限り認められません（規約で分離処分ができる場合だけが例外です）。分離処分禁止に正面から抵触するからだと理解しておくとよいでしょう。 正答は (3) です。